Por Diego Rodríguez (*)
Primera Página – Agencia de Noticias –
Bogotá.- El mercado de activos comerciales inmobiliarios (oficinas, locales y bodegas) ha vivido, desde el 2020, un periodo muy retador. La pandemia, la nueva tendencia de trabajo en casa, la incertidumbre por la llegada del nuevo gobierno y el alza de tasas de interés, trajeron lo que podría llamarse una tormenta perfecta para este tipo de inversiones.
La combinación de vacancia y aumento de los costos financieros afectaron los flujos de caja libre (arriendos percibidos menos gastos) arrojados por estos inmuebles, pasando en muchos casos a ser inversiones de ingresos negativos, ya que al no estar arrendados, los costos de administración, impuestos y pago de deuda generaban la necesidad de recursos adicionales para cubrir los faltantes, llevando la rentabilidad de los activos a la baja.
El alza de tipos de interés no solo afectaba el costo financiero para los portafolios con deuda variable atada a la UVR, al IBR o a la DTF, sino también el apetito inversionista por este tipo de activos, el cual ya estaba comprometido por la falta de confianza traída por el nuevo gobierno. Competir con alternativas más líquidas como los CDT que ofrecieron en un momento tasas arriba del 15% y el sesgo por sacar recursos del país hacían inviable la posibilidad de vender inmuebles para generar liquidez.
Después de los dolorosos vienen los gozosos
Como sucede en toda turbulencia financiera, siempre salen oportunidades, muchas veces causadas por necesidades de liquidez o por la venta de buenas inversiones por simple pánico. Un ejemplo claro en el sector lo reveló el comportamiento del título del PEI, considerado como el principal vehículo de inversión inmobiliaria de activos estabilizados en Colombia.
Con la tormenta en el mercado de inmuebles comerciales, el título del PEI cotizó a precios de descuento exagerados, teniendo en cuenta la calidad y diversificación de su portafolio. Los inversionistas que tomaron la oportunidad de comprar a comienzos de año lograron ver una revalorización cercana al 80% en su capital, convirtiendo a la acción de este vehículo inmobiliario en la de mayor rentabilidad en el sistema de renta variable nacional para el 2023.
La inflación trajo por un lado un consecuente aumento en el costo del dinero y por el otro dio la posibilidad a los propietarios de activos comerciales de ajustar los cánones de arriendo con este indicador, generando un relativo escudo frente al aumento de los tipos de interés y una protección inflacionaria para el inversionista.
Lo interesante es que una vez la inflación se controla y el ciclo de tasas cambia, como está sucediendo actualmente en Colombia, pasan tres importantes efectos para los activos comerciales de rentas estabilizadas:
El primero es un aumento del flujo de caja libre generado por el inmueble. Al bajar el precio del dinero, se pagan menos intereses, quedando más liquidez para el inversionista y menos para el banco o prestamista. Mejorando de esta forma el comportamiento financiero y por lo tanto la valorización del activo.
El segundo es un incremento automático en el precio: Una vez cae el costo del capital, la tasa de capitalización (cap rate) baja. Al ser esta con la que se descuentan los flujos de caja libre generados, un menor tipo de interés hace que el precio del bien suba.
El tercero es un mayor apetito por este tipo de inversiones. Cuando los rendimientos de otros productos de renta bajan, como está sucediendo con los CDT, la necesidad de disminuir riesgos de reinversión, protección de inflación y asegurar flujos estables de baja correlación con los mercados financieros vuelve a tener mucho sentido para el mundo inversionista. Haciendo que los activos inmobiliarios con rentas estabilizadas regresen a la escena y por lo tanto aumentando su demanda.
Si al cambio de ciclo de tasas se suma una disminución en la construcción de nuevo inventario de metro cuadrado, como está sucediendo actualmente en el mercado de inmuebles comerciales en Colombia, se producen dos fundamentales muy poderosos para pensar que la tormenta vivida en los activos estabilizados de nuestro país terminó, favoreciendo las compras y su reactivación nuevamente.
(*) Inversionista privado, gestor de activos y ex corredor de bolsa.
Nota:Columna dedicada a expresar la opinión del autor sobre temas financieros, económicos y de negocios, con énfasis en análisis Global Macro para mercados públicos, privados y de gestión patrimonial. Las opiniones expresadas no son, no pretenden, ni deben ser tomadas como recomendaciones de inversión.
